На сегодняшний день, арендаторы и арендодатели столкнулись с рядом серьезных проблем – пока бизнес поставлен на паузу, многие помещения простаивают, арендаторы не желают платить «в пустоту», а арендодатели идти на существенные уступки.
Статья 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в этот непростой для всех период предусматривает три механизма защиты прав арендатора. Для того чтобы арендатор мог ими воспользоваться необходимо выполнение двух условий – договор должен предусматривать аренду именно недвижимого имущества и должен быть заключен до принятия в 2020 году органом власти субъекта решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Итак, рассмотрим эти три нововведения подробнее.
1. В течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
Характер и условия предоставления такой отсрочки регламентированы отдельным актом – постановлением Правительства. Однако постановление затрагивает не всех арендаторов, а только тех лиц, чья сфера деятельности отнесена к наибольшей степени пострадавших. В первую очередь, это деятельность туристических агентств, гостиничный бизнес, общественное питание. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта. При этом отмечается, что задолженность по уплате арендных платежей подлежит поэтапной выплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года.
Здесь важно обратить внимание на следующие два момента: отсрочка уплаты арендной платы не есть полное от нее освобождение, арендатор все равно в будущем будет вынужден погасить задолженность. Второй – для того, чтобы воспользоваться правом на отсрочку сначала нужно уведомить арендодателя.
2. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. На этом пункте более подробно останавливаться не будем, поскольку гражданский кодекс и раньше не запрещал сторонам менять размер арендных платежей по их обоюдному согласию.
3. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества связанный с принятием советующего акта органом государственной власти субъекта РФ. Это самый интересный пункт нового закона, поскольку право арендатора на требование об уменьшение арендной платы законодатель предусмотрел, а обязанность арендодателя пойти на уступки и снизить арендные платежи – нет. Размер такого уменьшения также остается открытым.
До этого речь шла об аренде имущества, находящегося в частной собственности. А что же касается государственного и муниципального?
Арендаторам государственного и муниципального имущества сейчас также предоставлена отсрочка по оплате арендных платежей в соответствии и на условиях, предусмотренных Распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства». В соответствии с этим актом предписано в течение 3 рабочих дней со дня обращения субъекта малого и среднего предпринимательства заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и ее уплату равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или на иных условиях, предложенных арендатором, по согласованию сторон.